Vendere casa è un passo importante che richiede una pianificazione accurata e una valutazione attenta di vari aspetti e documenti. Come sai, spesso, ci vogliono mesi o anni di attesa e di trattative per arrivare al tanto desiderato giorno del rogito. Occorre quindi prepararsi al meglio!
Prima di mettere in vendita la tua proprietà, è essenziale dedicare del tempo a una serie di attività che garantiranno una transizione rilassata che eviti problematiche spiacevoli.
- Reperisci l’Atto di provenienza
- Acquisisci la planimetria catastale aggiornata
- Ottieni la Relazione Tecnica Integrata
- Il Certificato di Abitabilità/Agibilità
- Le pertinenze (cantina, garage, soffitta)
- L’APE – Attestato di Prestazione Energetica
- Scegli cosa fare delle eventuali detrazioni fiscali
1) Reperisci l’atto di provenienza
La prima cosa da preparare il cosiddetto “atto di provenienza”, ovvero il precedente titolo di acquisto con il quale sei entrato in possesso dell’immobile.
È un documento fondamentale, perché contiene la descrizione dettagliata della proprietà, delle sue pertinenze (garage, cantina) delle parti comuni e di condizioni particolari concordate al momento della stipula. E, soprattutto, contiene anche i dati catastali.
Piccola nota a margine: ricordati che se hai ricevuto l’immobile in eredità avrai bisogno anche della dichiarazione di successione e la sua trascrizione.
2) Acquisisci la planimetria catastale aggiornata
Te lo avranno ripetuto mille volte: la planimetria catastale deve coincidere con lo stato di fatto dell’immobile e deve essere allegata all’atto.
Lo stato di fatto dell’immobile corrisponde allo stato in cui si trova al momento della vendita. Per poter rogitare è necessario che sussista la conformità catastale.
La conformità catastale si ha quando lo stato di fatto coincide con lo stato che risulta dai documenti depositati in Comune. Le difformità catastali possono causare situazioni spiacevoli, al punto da rendere nullo il rogito.
La conformità catastale, tuttavia, non basta. Devi sapere che Comune e Catasto sono, infatti, due enti separati che non comunicano tra di loro.
Per verificare che ci sio anche la conformità comunale bisogna fare una richiesta di accesso agli atti del Comune. Solo dopo questa fase di analisi il tecnico può dirti se il tuo immobile è conforme e redigere la Relazione Tecnica Integrata (di cui parleremo più avanti).
3) La Relazione Tecnica Integrata
Hai presente quei piccoli lavoretti, fatti in casa o in giardino, che non sono mai stati segnalati perché ritenuti non importanti o perché si è pensato di registrarli dopo?
Mi riferisco ad esempio ad una veranda con finestre che chiude un terrazzo o un balcone, una nuova stanza… ebbene, questo potrebbe essere un problema!
Le difformità, ovvero “differenze” tra stato di fatto e quello depositato al Comune potrebbero risultare dei veri e propri abusi edilizi da sanare prima di vendere l’immobile.
Per essere sicuro che il tuo immobile non abbia difformità catastali, difformità urbanistiche o comunali, contatta un tecnico e chiedigli di elaborare la Relazione Tecnica Integrata: è un documento che tutela acquirenti e venditori durante la compravendita.
4) Il Certificato di Abitabilità/Agibilità
Certificato di Agibilità o Abitabilità: si tratta di documento che certifica che la tua casa è abitabile, ovvero che è in buone condizioni dal punto di vista di comfort, salubrità, igiene e statica.
5) Le pertinenze (cantina, garage, soffitta)
La conformità catastale e urbanistica non dovrà averla solo il tuo immobile ma anche le pertinenze come eventuali garage e cantina, le terrazze e gli spazi comuni. Spesso, infatti, sono le pertinenze che risultano difformi.
6) L’APE – Attestato di Prestazione Energetica
L’APE è il documento che non può mancare al momento del compromesso. Come forse già sai, la certificazione energetica assegna una classe di prestazione energetica al tuo immobile.
Prima di mettere in vendita il tuo immobile assicurati averla. Vediamo quali sono i casi più comuni e cosa fare:
- se non trovi l’APE, falla rifare da un tecnico
- se l’APE che hai è scaduto, bisogna rifarlo
- se l’APE non è più valido (perchè hai modificato le prestazioni energetiche dell’immobile con interventi come il cambio della caldaia o degli infissi) allora chiedi l’aggiornamento
se, invece, hai un APE ma non sai quali dati guardare, leggi il nostro articolo di approfondimento
7) Scegli cosa fare delle eventuali detrazioni fiscali
Se, di recente, hai fatto dei lavori di manutenzione all’immobile, o alle parti comuni, è bene che lo comunichi all’acquirente.
Dovrai infatti decidere chi usufruirà delle eventuali detrazioni fiscali dopo il passaggio di proprietà. Potresti decidere di lasciare le detrazioni all’acquirente come incentivo, per fargli avere uno sconto diluito nel tempo.
8) Conclusioni
Se hai letto fino a qui avrai capito che vendere casa non è così semplice. Se vuoi evitare che la compravendita duri mesi e mesi e che il rogito salti non improvvisarti esperto di immobili e compravendite!
Affidati agli esperti: l’agente immobiliare per la selezione dell’acquirente, il tecnico per redigere la Relazione, il notaio, per fare andare a buon fine il rogito.
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