Come vendere un immobile con ipoteca?

L’ipoteca consiste in un diritto reale posto a garanzia dei creditori ed è regolamentato dagli articoli 2808 e 2809 del Codice Civile. 

L’ipoteca deve essere iscritta per una somma determinata in un apposito registro liberamente consultabile ai fini della pubblicità legale, è indivisibile e vale quindi sui beni immobili in questione nella loro interezza.

Il creditore, in caso di insolvenza del debitore può rivalersi sul bene in questione vincolato da ipoteca.

L’ipoteca offre quindi la possibilità al creditore di far espropriare le casa anche nel caso in cui questa sia stata venduta terzi, e lo stesso ha un diritto di prelazione sulle somme ricavate dalla procedura espropriativa, con la possibilità quindi di essere soddisfatto prima di altri eventuali creditori.

Chiariamo subito una tematica: la vendita di un immobile ipotecato è possibile, nel rispetto dei requisiti fissati dal Codice Civile.

Vendere una casa con ipoteca è quindi possibile e l’atto di compravendita sarà giuridicamente valido, ma solo se l’acquirente viene messo al corrente del vincolo esistente sull’oggetto della transazione prima della stipula di un atto vincolante come un preliminare di vendita con ipoteca.

Dato che l’ipoteca resta vincolata all’immobile, a prescindere da chi sia l’attuale proprietario, questo significa che, in caso di compravendita, l’acquirente potrebbe vedersi pignorato il bene in caso di inadempimento, da parte del creditore. 

E’ importante quindi sapere che eventuali omissioni sulla presenza di una ipoteca sull’immobile possono avere delle ripercussioni nei confronti di altri possibili acquirenti, creando una situazione d’incertezza che influisce sulla stabilità degli acquisti immobiliari.

Ecco perché l’acquirente di un immobile gravato da ipoteca, nel caso in cui sia in una fase antecedente la compravendita ed venditore non lo abbia informato del vincolo stesso, può:

• richiedere la risoluzione del contratto posto in essere e la contestuale restituzione del prezzo pagato e del risarcimento dei danni subiti.
• ottenere la restituzione di parte del prezzo pagato per l’acquisto, mantenendo la proprietà dell’immobile.
• evitare il pagamento della parte di prezzo relativo alla compravendita ancora da pagare.

Qual è la modalità spesso utilizzata per riuscire a vendere casa con ipoteca? 

Il venditore, in un’unica operazione e previo accordo tra le parti, una volta ricevuto il prezzo di acquisto dell’immobile, può bonificare una parte al creditore (fino a copertura del proprio debito) e il creditore (che può essere ad esempio la banca in caso di estinzione del mutuo) si impegna contestualmente a liberare l’immobile dall’ipoteca.

Questo passaggio si svolge solitamente di fronte al notaio, in un appuntamento a cui partecipano il venditore/debitore, il creditore/titolare dell’ipoteca e l’acquirente dell’immobile. Così facendo, l’acquirente può quindi verificare che versando la cifra dovuta per l’immobile questo sia contemporaneamente liberato dall’ipoteca.

Per la gestione di vendite delicate come quella di una casa ipotecata, è consigliabile affidarsi ad un’agenzia immobiliare che supporti il venditore durante tutto il processo di compravendita dalla valutazione dell’immobile al rogito.

Un agente immobiliare esperto, specializzato in vendite con ipoteca, può essere un alleato inestimabile. Questi professionisti hanno una conoscenza approfondita delle leggi locali e delle dinamiche di mercato. Inoltre, possono aiutarti a navigare attraverso il processo, fornendo consigli strategici e gestendo la documentazione necessaria.