Come calcolare il valore di un immobile

Secondo la definizione più affidabile, il valore di mercato è l’importo al quale l’immobile sarebbe venduto sul (libero) mercato alla data di valutazione, essendo acquirente e venditore non condizionati da fattori esterni.

Per calcolare il valore di mercato di un immobile si moltiplica la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro per i relativi coefficienti di merito. 

Andiamo quindi a scoprire come calcolare i singoli elementi che definiscono la superficie commerciale.

La superficie commerciale degli immobili è l’area che include tutte le superfici (coperte e scoperte) e le quote percentuali delle superfici delle pertinenze.

Il calcolo della superficie commerciale degli immobili è dato dalla somma delle quote percentuali (determinate in base a precisi criteri) relative a:

• superfici coperte calpestabili: intendiamo quelle comprensive dei muri interni ed esterni dell’unità principale, superfici delle pareti di confine con altre unità immobiliari, locali condominiali interni, e così via. 
• superfici scoperte (o ponderate): cioè balconi e lastrici solari, attici, cortili e giardini, cantine e garage, box auto, portici e patii interni.
• pertinenze: come mansarde, soffitte, verande, taverne e seminterrati abitabili.

Il valore al metro quadro tiene in conto diversi fattori come la posizione geografica (città e quartiere), le condizioni dell’edificio e il loro stato di conservazione.

L’Agenzia delle Entrate si occupa di monitorare questi elementi tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) con dati aggiornati ogni semestre.

Tali quotazioni definiscono un valore minimo e massimo di prezzo al metro quadro relativo ad un immobile di una determinata tipologia, di un dato anno, stato di conservazione e localizzazione.

I coefficienti di merito sono degli elementi che, messi a sistema con le altre variabili, possono diminuire o aumentare il valore di un immobile.

Distinguiamo diversi coefficienti di merito in base a:

• Piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
• Stato dell’immobile: abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%);
• Età dell’immobile: da ristrutturare (-10%); in buono stato (0%); abitazione ristrutturata (+5%); finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%).
• Riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
• Esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);
• Luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).

Siamo arrivati quindi al calcolo del valore complessivo dell’immobile. Come abbiamo già detto, dovremo moltiplicare la quotazione al metro quadro per la superficie commerciale dell’immobile e relativi coefficienti di merito. 

Possiamo aggiungere all’interno del calcolo anche altri fattori, come la classe energetica, la categoria catastale e così via.

Come avrai notato, si tratta di un processo di calcolo molto articolato, che richiede il supporto di agenti immobiliari esperti. 

Per ottenere una valutazione dell’immobile puntuale e redatta in modo professionale è necessario affidarsi ad un’agenzia immobiliare che può consigliare il prezzo da stabilire a cui vendere l’immobile e accelerare in questo caso il processo di vendita dell’immobile.

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