Immobile abusivo ereditato? Cosa fare per sanare l’abuso

L’abuso edilizio si verifica quando un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie abilitazioni amministrative, ed arriva a compromettere la sicurezza dello stesso e la regolarità a livello giuridico.

Gli illeciti riguardano lavori privi delle concessioni del Comune o del Catasto e includono diverse violazioni, come costruzioni senza permesso o in difformità rispetto alle autorizzazioni rilasciate.

Gli abusi edilizi possono essere classificati in base alla loro natura e gravità:

• Interventi senza titolo abilitativo: opere eseguite senza le necessarie concessioni.
• Interventi in totale difformità: lavori che non rispettano le caratteristiche previste nell’autorizzazione.
• Interventi in parziale difformità: abusi minori che parzialmente rispettano il titolo abilitativo.
• Variazioni essenziali: modifiche significative alle caratteristiche dell’intervento edilizio originale.

In linea generale, gli abusi che puoi regolarizzare sono tutti quelli che non contrastano con il piano regolatore del Comune in cui si trova il fabbricato. Quindi quali sono gli abusi sanabili?

Esiste una soglia di tolleranza del 2% della superficie o del volume complessivo per tutte le lavorazioni che non alterano la planimetria generale. In questi casi non è necessario alcun intervento di riparazione.

Ecco alcuni esempi che rientrano tra le opere sanabili:

• la costruzione di tettoie in terrazzo o giardino
• l’apertura di nuove porte e finestre
• l’abbattimento di un tramezzo

Per procedere al ritorno alla legalità avrai bisogno di richiedere una sanatoria o un permesso di costruire in sanatoria, o di presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) tardiva.

La soluzione più frequente è la concessione edilizia in sanatoria, una forma speciale di permesso di costruire introdotta per facilitare le regolarizzazioni. 

Ti basterà presentare la richiesta e iniziare i lavori di messa a norma entro un anno da quando la ottieni. Ma quanto costa sanare un abuso edilizio in questo modo? Alla spesa per il cantiere andrà aggiunta una multa il cui importo dipende dalla natura della modifica irregolare.

Partiamo da un presupposto importante: un appartamento o una villa abusiva non possono essere venduti o donati, poiché tali atti sarebbero illeciti e suscettibili di annullamento. Tuttavia, non esistono leggi che vietano la successione ereditaria di immobili abusivi. 

Questo significa che, in caso si erediti un immobile abusivo, l’ordinamento italiano non potrà condannare per tale reato l’erede che, anche se proprietario dello stesso, non è stato né l’autore materiale dell’abuso né lo ha potuto commissionare.

Un erede, come il figlio di una persona deceduta, può ricevere in eredità una casa abusiva e diventarne il legittimo proprietario. Ma chi riceve in eredità una casa con abusi edilizi può dover affrontare delle ripercussioni diverse, di tipo amministrativo.

Per questo motivo molti scelgono la rinuncia all’eredità: gli eredi che scelgono di rinunciare all’eredità non subiranno alcuna conseguenza legata agli abusi edilizi dell’immobile.

Ma cosa puoi fare se vuoi vendere una casa abusiva ricevuta in eredità?

Ereditare una casa abusiva, come dicevamo, può comportare numerose problematiche legali e amministrative.

La prima cosa da fare è capire la natura dell’abuso edilizio. È quindi il caso di consultare un tecnico qualificato (geometra, architetto o ingegnere) per valutare lo stato dell’immobile e raccogliere tutta la documentazione relativa allo stesso, inclusi i titoli abilitativi esistenti e i piani urbanistici del Comune.

È importante capire che per la legge italiana l’erede dovrà dimostrare che l’abuso esisteva prima della successione. Tuttavia, i nuovi proprietari ereditari possono essere “obbligati” dalla legge, in caso di ordinanze, a ripristinare della conformità o di demolizione dell’immobile abusivo, nel caso in cui l’abuso venga dichiarato non sanabile.

Gli eredi hanno la responsabilità di sanare l’abuso edilizio ereditato, anche nel caso sia molto datato e risalga a più di 60 anni fa, per evitare di incorrere in sanzioni. Per sanare un abuso edilizio si possono seguire due procedimenti principali:

• Condono edilizio: regolarizza abusi edilizi avvenuti entro una certa data pagando un’oblazione.
• Sanatoria edilizia: è la procedura per sanare l’abuso entro 90 giorni dall’accertamento, con costi variabili in base al tipo di abuso.

Per proseguire con la regolarizzazione è importante rivolgersi a un professionista per la perizia tecnica dell’immobile e per avviare le pratiche di sanatoria. Una volta appurata la sanabilità dell’abuso è necessario presentare la domanda di sanatoria presso il Comune, allegando tutta la documentazione necessaria e procedendo con il pagamento delle sanzioni previste, calcolate in base alla tipologia dell’abuso.

Chi segue il nostro blog immobiliare saprà che abbiamo dedicato un intero articolo a questo argomento (che è tra l’altro uno dei più letti in assoluto!). Per approfondirlo, ti consigliamo di leggere il nostro articolo “Si può vendere casa con un abuso edilizio?”.

Quello che possiamo anticiparti è che è possibile vendere casa con abuso edilizio, ma per farlo è sempre necessario avvalersi del supporto di professionisti esperti per evitare di sbagliare.